税金を払いすぎている人、本来受け取れるのに受け取らず損をしている人に有効的な税金対策のノウハウをお教えしちゃうサイト

さとう　：

先生はじめまして。
突然なんですけど、会社の同僚が不動産投資を始めたらしく、話を聞くと何やら税金対策にも有効だって言ってたんですけど、実際のところどうなんですか？
僕にも出来ますか？

先生　：

さとうくんこんにちは。では、さっそく質問に答えましょう。
さとうくんの言うとおり、不動産投資は税金対策になるんだ。
住民税と所得税の税金対策になるんだよ。

さとう　：

やっぱりそうなんだ。
でも、家も持てて税金もお得になるなんてちょっとおいしすぎやしませんか？

先生　：

でもさとうくん、そのお友達は住宅ローンを組んだんじゃないのかな？
そうするとローンを毎月支払うんだよね？
それでもおいしい話と言えるかな？

さとう　：

たしかにそうだけど・・・。
でも、ローンを組んでまで不動産投資をするって事はやっぱり得する事が多いんじゃないかって僕は思うんですよ。

先生　：

よし。じゃあ、不動産投資の仕組みを簡単に説明しよう。
さとうくんは給料をもらって生活の糧としているよね？

さとう　：

はい。

先生　：

給料だけもらっていて他に収入の無い人を「給与所得者」って言うんだよ。
さとうくんは、毎月お給料から源泉徴収として所得税を引かれて給料をもらっているよね？

さとう　：

確かに毎月引かれていますね。

先生　：

会社がとりあえず徴収して納税しているんだね。
だから「給与所得者」は確定申告をしない代わりに年末調整で税金の調整をするんだ。
しかし、不動産投資をすると家賃収入が発生する。
日本は累進課税なので２ヶ所以上から収入がある場合は確定申告をしなければならないんだ。
だから、そのお友達は確定申告をするんだよ。

さとう　：

へー。わざわざそんなめんどくさいことしなきゃなんだ。

先生　：

そういった決まりなんだ。それで「給与所得」と「不動産所得」を「損益通算」することで税金対策になるんだよ。

さとう　：

「そんえき・・・」なんですかそれ？

先生　：

損益、これは損をしたり得をしたものをトータル計算するって事なんだよ。今回の場合だと「給与所得」と「不動産所得」を合計するって事だね。

さとう　：

「不動産所得」ってつまり家賃収入のことですよね？

先生　：

いや、「不動産所得」は家賃収入のことじゃないんだよ。
家賃収入から経費を引いたものが不動産所得なんだよ。 この経費には減価償却費や管理費や住宅ローンの利息なんかが含まれるんだ。

さとう　：

って事はマイナスになる場合もあるんですか？
それって投資失敗じゃないですか！

先生　：

マイナスになるから税金対策になるんだよ。
たとえば年収（給与所得）が800万円あったとして「不動産所得」が－800万円だったとしたら、「損益通算」すると±0になるから、その年の所得税は払わなくて良いんだよ。更に翌年の住民税も収入が0だったから軽減されるんだよ。
だから税金対策になるんだよ。

さとう　：

ちょっと待ってください！－800万円も払うなんて破産しちゃいますよ！

先生　：

たとえばの話なんだけどね。わかりやすいように年収と同じ金額にしたけれども、たとえば新築で建物の価格が3000万円の場合、年間の減価償却費は￥594000なんだよ。それから固定資産税や修繕費、損害保険料、繰り延べ資産の償却費、住宅ローンの利息などを経費とする事が出来るんだ。
経費が多く計上できるから不動産所得は赤字になる事がほとんどなんだよ。
だから、800万円もらっていても、「損益通算」するとそのマイナス分が引かれるから少ない給料の人と同じ所得税を支払えば良いから、所得税の税金対策になっているんだね。

さとう　：

なるほどー。マイナスだからこそ税金対策になるんですね。

先生　：

そうなんだよ。
最近は、将来の年金に不安があるので不動産投資を始めている人が多いんだ。
いつもらえるかわからない年金ではなく自分の資産を運用する事で個人年金として不動産収入を考えている人が増えているんだね。
とうぜんその頃にはローンも終わっているから家賃収入がほとんど手元に残るんだよ。
更に住宅ローンの支払いはほとんど家賃収入で行われるので、人様のお金で自分の資産形成が出来る。こんなにお得な不動産投資をさとうくんも始めてみてはどうかな？

さとう　：

そうですね。ますます不動産投資に興味が出てきましたよ。
僕も不動産投資についてべんきょうしてみようっと！

さとうくん、ちゃんと理解できたみたいですね。
次回の税金対策初心者のさとうくんと先生の講座もお楽しみに。